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マンション購入には様々な税金がかかります。
それではどんな税金があるのか。
またどんな軽税措置が受けられるのかをしっかりチェックしてください。
■鈴江誠税理士事務所■

税理士  鈴江 誠さん

札幌市中央区南1条西20丁目2-1
建設管理センター ビル6階

TEL 011-641-1126
種類 内容 課税時期
消費税
マンションの場合、土地は非課税なので建物価格に対してのみかかります。
取得時
印紙税
売買契約や住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)を結ぶ時、その契約書に印紙を貼り、印鑑を押して納税します。 印紙代がいくらになるかは各契約書に記載される金額によって異なります。
契約時
登録免許税
購入した土地・建物の所有権保存登記や移転登記、住宅ローンに対する抵当権設定登記をするときにかかる税金です。税額は土地や建物の評価額(固定資産税評価額)や住宅ローンの借入れ額に よって異なります。
取得時
不動産取得税
土地や建物の購入など不動産を取得した時にかかる税金です。土地、建物の評価額によって異なります。
取得後
固定資産税
都市計画税
土地や住宅を所有している人に対して毎年かかる税金です。毎年1月1日現在の所有者に対し、役所の固定資産税課税台帳に記されている土地や建物に課税されます。課税額は、土地や建物の評価によって異なります。
取得後
贈与税
個人から不動産等の財産を贈与された人に対してかかる税金。特に不動産の取引で次のような 場合には贈与とみなされ、課税されますのでご注意下さい。

・時価よりも著しく低い価額で財産を譲り受けた場合
・金銭の受渡しをしないで不動産の名義を変更した場合
・取得した不動産を他人名義にした場合
・形式的な借金とみなされた時(契約の証明ができない、契約書があっても返済の事実が証明できない)
 
 
■夫婦でローンを返済する場合は収入に応じて共有登記をする■
共働き夫婦が購入する場合、それぞれの自己資金で住まいを買ったのであれば、それぞれの負担額で登記すれば問題は起こりません。しかし、住宅ローンを利用するとなると、ちょっと事情が違ってきます。この場合、ローン返済の負担額に応じた割合で登記しなければ、贈与税の問題が発生する可能性があります。夫婦間ではお互いの収入が一緒になってしまうので、ローン返済の負担割合は判然と しません。そこで、お互いの年収(または所得)の割合で返済するものとして、この割合で共有登記すれば問題はおこりません。
■親の援助を受けるときは慎重に■
親の援助を受ける場合、次の方法が考えられます。ケースによっては贈与税の対象になることもあるので、注意してください。

平成33年12月31日までの間に20歳以上(贈与の年の1月1日現在)の者がその直系尊属である者(父母、祖父母など)から受ける自ら居住用住宅取得のための金銭の贈与については、消費税率8%の場合、契約年月が平成28年1月1日から平成32年3月31日は700万円、平成32年4月1日から平成33年3月31日は500万円、平成33年4月1日から平成33年12月31日は300万円まで贈与税は課税されません。(国土交通省が定めた省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性の要件を備えた良質な住宅の場合、契約年月が平成28年1月1日から平成32年3月31日は1200万円、平成32年4月1日から平成33年3月31日は1000万円、平成33年4月1日から平成33年12月31日は800万円)つまり、一般の住宅の場合、暦年課税制度(基礎控除額110万円)であれば平成29年で810万円、相続時精算課税制度(特別控除額2500万円)との併用であれば3200万円まで非課税となります。なお、父母双方及び祖父母(受贈者の直系尊属)からの贈与についても対象とすることができますが上記非課税額が上限となります。また、受贈者の所得制限がありますのでご注意ください。

※消費税率10%の場合、契約年月が平成31年4月1日から平成32年3月31日は2500万円、平成32年4月1日から平成33年3月31日は1000万円、平成33年4月1日から平成33年12月31日は700万円まで贈与税は課税されません。(国土交通省が定めた省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性の要件を備えた良質な住宅の場合、契約年月が平成31年4月1日から平成32年3月31日は3000万円、平成32年4月1日から平成33年3月31日は1500万円、平成33年4月1日から平成33年12月31日は1200万円)

 
(1)親子間の賃借
税務署でもっとも贈与税の疑いありと、目を光らせるところです。「ある時払いの催促なし」では、贈与税が課税 されやすくなります。きちんとした金銭消費賃借契約書(公正証書にすればなおよい)を作成し、返済を銀行振込にするなど、返済の事実を証明できるようにする必要があります。
 
(2)親の預金を担保に銀行から借金する場合
本人が返済するので、贈与税の問題は生じません。利子の軽減があるときは軽減分が贈与といえますが、年間110万 円までの贈与には税金がかからないので、一般的には贈与税の心配はいらないでしょう。なお、贈与税がかかるおそ れのある場合には、親などの援助分を持分として共有登記にすれば、課税は避けられます。なお、住宅取得資金等に係る相続時精算課税制度との選択適用になります。
 
■住宅を購入するなら上手に節税しましょう■
住宅ローン控除 正式名称「住宅借入金等を有する場合の所得税の特別控除」
住宅ローンなどを利用して住宅を購入、新築または増改築工事をした場合は、入居した年から10年間にわたり支払った所得税の還付(または支払うべき所得税の控除)を受ける事が出来ます。また、所得税から控除しきれない住宅ローン控除額は翌年の住民税から減額されます。
 
居住開始年月と控除率など
居住の用に供した年 住宅借入金等の年末残高の限度額 控除率 控除期間 最大控除額 住民税の控除限度額
平成29年1月1日から
平成33年12月31日まで
4,000万円
(5,000万円)
1.0% 10年間 400万円
(500万円)

所得税の課税総所得金額等の
合計額×7%
※最高年 136,500円

※()の金額は、認定住宅(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅)の場合の金額です。
 
すまい給付金について
自ら居住する一定の要件を満たした住宅の取得に際し、給付金が支払われる制度です。実施期間は平成33年12月までに引渡され入居が完了した住宅が対象となります。申請方法は原則として住宅取得者(持分保有者含む)がそれぞれ行うことが必要です。

 
給付基礎額
 

持分割合
登記上の持分割合(建物の登記事項証明書で確認)

※①新築住宅の一定の要件
   自らが居住すること
   登記簿上の床面積が50㎡以上
   第三者機関の検査を受けた住宅(住宅瑕疵担保責任保険加入、建設住宅性能表示制度を利用 等)
  ②現金取得者の追加条件
   フラット35Sの基準を満たすこと
   住宅を引き渡しされた12月31日時点で50歳以上
   収入額の目安が510万円以下(都道府県民税の所得割額が9.38万円以下)※消費税率8%の場合
  ③申請書類
   住民票の写し
   個人住民税の課税証明書
   建物の登記事項証明書・謄本
   不動産売買契約書
   金銭消費貸借契約書(住宅ローンを利用した場合) 等

 
居住用財産買い替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
平成29年12月31日までの間にマイホームを売却したら買った時より安い値段しか付かなかった場合、その損金を損失(他の所得と損益通算)として申告することが出来ます。しかも損金が大きく所得税の課税対象額以上に損金が発生すると控除しきれない場合があります。そこで活用したいのがこの特例です。譲渡の翌年以降3年にわたり損失として申告出来ます。但し、譲渡したマイホームの所有期間が5年を超えていること、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であることなどの適用条件があります。
※(平成29年4月現在)
   


マンションの売買契約を済ませたら、登記の手続きが必要です。
登記終了後にはさまざまな権利が発生することになります。



マンション購入の際は、いつの時点で登記手続が行われるか確認しておきましょう。
登記を済ませると登記した人はその所有権を第三者に主張できるようになります


新築のマンションを購入した時に必要な登記は、

 (1) 建物の種類・構造・床面積等の建物の表題登記
 (2) 所有権保存登記(建物に初めてされる所有権の登記)
 (3) 住宅ローンを利用している場合は、ローンの抵当権設定登記


 この3点になります。

登記の手続きは、たいていは、不動産業者を介して司法書士に依頼します。 印鑑証明書や登記委任状などの大切な書類を預けることになるので、念のため何の登記に必要かを確認しておきましょう。

登記の手続きが終わったら、「登記済証(権利証)」を必ず受け取って下さい。また、登記事項証明書(登記簿謄本)を見て、きちんと登記されているかどうかの確認も忘れずに。
なお、不動産登記法の改正(平成17年3月7日施行)により登記所がオンライン指定庁に指定され、従来の「登記済証(権利証)」に変わり「登記識別情報」の通知および「登記完了証」が交付されることとなります。

 

 

(1)表題登記に必要なもの

 ・家屋調査士への報酬等
 ・売主が建物自体の契約を明確にするための登記を行いますので
  購入者が書類を用意する必要はありません

(2)所有権保存登記に必要なもの

 ・住民票
 ・保存登記委任状
 ・登録免許税
 ・司法書士への報酬
 ・表題部所有者の所有権譲渡証明書等売主が用意する書類

(3)ローンの抵当権設定登記に必要なもの

 ・設定登記委任状
 ・印鑑証明書
 ・登録免許税
 ・司法書士への報酬
 ・抵当権設定契約書等