マンション活用術

（1）オートロックがない！

（2）ユニットバスが小さい（１２１６サイズが主流）

（3）収納スペースが少ない

（4）１枚のガラスサッシ

（5）ISDN回線の場合が多い

（6）リビング・洋室がカーペット仕様・・・

（7）換気用の穴のみ

（8）トイレは普通の便器・・・

（9）バスルームは換気のみ

（10）ガスFFストーブ

（1）カラーTVモニター付オートロックシステム

（2）窓付フルオートバス（1620サイズ）

（3）ウォークインクローゼット

（4）防音・断熱性に優れたペアガラス

（5）光ファイバー・最大100Mbps対応

（6）遮音性に優れたL-45等級のフローリング仕様

（7）24時間熱交換ロスナイセントラル換気システム

（8）全自動ウォシュレット付トイレ

（9）浴室換気乾燥機

（10）暖房はガスセントラルシステム（床暖房採用）

賃貸アパート・マンションを借りて住んでいても、一生自分のものにはなりません・・・。
低金利の今なら月々の家賃の支払いと同等、もしくは安い金額でマンションを購入出来ます！

【例】　3LDK・2,500万円のマンションを、頭金100万円で購入した場合

（金利2.5%<10年固定金利特約型金利>・返済期間35年・元利均等返済で計算）

※家賃相場は、札幌市中央区の賃貸マンション3LDK以上・約80m²の
　賃貸相場（平成20年4月現在）で算出しています。

家賃140,000円の賃貸マンションに10年間住んだ場合

<長く賃貸を借りているとトータルの支払い額はかなりの金額になります>

敷金2ヶ月、仲介手数料1ヶ月、更新料1ヶ月（２年毎）の場合

■原価積み上げ方法■

１つめは「原価積み上げ方法」です。これはその不動産を作るのにいくらかかったか、
あるいは同じ不動産を作るにはいくらかかるかを算出する方法です。

建築価格　＋　土地の価格　＝　不動産の価値

■取引事例方法■

２つめは「取引事例方法」です。これは、周辺物件の取引事例と比較して価格を評価
することで、バブル時代はまさにこの取引事例法だけが不動産の評価となっていました。
不動産を査定する場合、この取引事例を査定価格の根拠にします。

周辺物件の不動産価値で評価

■収益還元方法■

３つめは「収益還元方法」」です。これは、該当する物件が収益をどれくらい上げられるかによって、
価格を査定する方法です。

例えば現在その地域の水準利回りが５％だとします。
そして不動産が年間１２５万円の家賃収入を見込めると算定したら、

　A　（不動産価格）　　×　　５％（利回り）　　＝　　１２５万円（年間収益）

となり、この不動産価格は２，５００万円という計算になります。

この「収益還元法」は、欧米の社会では広く受け入れられており、日本でも徐々に注目されつつあります。
と言うのも、安定した家賃収入がベースにあれば、例え周辺地域の地価が値下がりしても、
所有者の経営には全く影響しません。
不動産の値上がりに期待するのではなく、投資に対するインカムを重視する時代へと、
不動産に対する考え方も大きな変化を求められているようです。

一般的な仲介の場合、当然のことながらのさまざまな日常業務に不動産会社は関与しないのが一般的です。
例えば入居者審査が不十分で、それが入居後のトラブルに結びついたとしても、
その処理は基本的にオーナーがしなくてはいけないのです。
一般の仲介のみの不動産会社でもトラブルやクレーム処理を行ってくれるところもありますが、
それはあくまでもサービスです。
また、新築時は一時的に入居者が決まりますが、それ以降は部屋ごとに状況が変わってきます。
退居あり、契約更新あり、それに付随して細かい業務が発生してくるわけですが、
こうした業務に関しても、管理を委託してあれば管理会社の仕事の範囲となります。
たとえ部屋ごと、月ごとに内容の異なる煩雑な業務だとしても安心して頂けます。
さらに、日常のメンテナンスも建物の資産としての価値を維持するためにとても重要ですが、
これも意外に手間ひまのかかる作業です。
特に本業として賃貸経営を行っていないオーナーの方々にはかなりの負担となります。
今のライフスタイルに影響無く、オーナーに代わって管理業務を行うシステムがオーナー代行システムです。
それに不動産の資産価値を長期にわたり保つ為には、
計画的なメンテナンスと行き届いた管理業務も大切なのです。

■オーナー代行システム■
賃貸料金	募集賃料
管理委託料	ファミリータイプは賃料の５％
家賃立替	一時立替える場合あり
賃貸借期間	入居時より期間満了又は途中解約退室日まで
敷金	当社預り
更新委託料	更新料の２分の１
家賃入金日	毎月末締切翌月１０日

「契約したけど空室が出ないか心配だ」とおっしゃるオーナーのことを考え、
当社では、家賃保証システムを採用しています。
これは、建物をオーナーから当社が一旦借り受け、入居者の有無に関わらず、
一定の賃料を毎月所定の期日（毎月１０日）にオーナーの銀行口座へ送金を保証するシステムです。
これなら入居者が見つからず、家賃が入って来ないというリスクを負うことはありませんので、
安心した収益が長期にわたり保証されます。

■家賃保証システム■
賃貸料金	当社設定賃料×９０％
管理委託料	ナシ
開始日	引渡し日より可
賃貸借期間	２年間
敷金	当社でお預りします
家賃入金日	毎月末締切翌日１０日

不動産投資にも、いろいろなメリット・デメリットがありますが、総合してみると次のような投資が最も望ましいと言えるでしょう。

1.手ごろな金額で投資できること

2.需要が安定していること

3.賃料収益が高いこと

4.減価償却の対象になる建物代の割合が多いこと

5.賃料や売却するための流通市場が整備されていること

これらの条件を満たした投資とは一体どのようなものでしょうか。
その答えとして提案したいのが、マンション投資です。
まず2,000万円台で投資することができます。
もし資金的に余裕があれば、2戸または3戸を購入すればよいわけです。
需要者としては、ディンクスやファミリー層はもちろんのこと個人事務所など幅広く見込むことができます。
地価の下落によって相対的に建物代の割合が高くなったため、減価償却費も多く計上できます。
また、オープンな流通市場が確立されています。
通常、建物の管理は管理会社が行っていますから、賃貸管理を専門業者に委託すれば手間もかかりません。
バブル時代にも、値上がり率と節税効果のみを売り物にした投機ともいえるブームがありましたが、
現在のマンションは、安全性・収益性・換金性のバランスのとれた投資になっており、
バブル当時のものとは全く異質なものになっています。