マンション講座

マンション購入には様々な税金がかかります。
それではどんな税金があるのか。
またどんな軽税措置が受けられるのかをしっかりチェックしてください。

■鈴江誠税理士事務所■

税理士　　鈴江　誠さん

札幌市中央区大通西16丁目 1-3
けいほくビル6階

TEL 011-641-1126

種類	内容	課税時期
消費税	マンションの場合、土地は非課税なので建物価格に対してのみかかります。	取得時
印紙税	売買契約や住宅ローンの契約(金融消費貸借契約)を結ぶ時、その契約書に印紙を貼り、印鑑を押して納税します。印紙代がいくらになるかは各契約書に記載される金額によって異なります。	契約時
登録免許税	購入した建物・土地の登記や、住宅ローンに対する抵当権設定登記をするときにかかる税金ですが、住宅金融公庫からの借入れ分については非課税です。税額は建物や土地の評価額(固定資産税評価額)や住宅ローンの借入れ額によって異なります。	取得時
不動産取得税	住宅や土地の購入など不動産を取得した時にかかる税金です。建物の評価額によって異なります。	取得後
固定資産税都市計画税	土地や住宅を所有している人に対して毎年かかる税金です。毎年1月1日現在の所有者に対し、役所の固定資産税課税台帳に記されている土地や建物に課税されます。課税額は、土地や建物の評価によって異なります。	取得後
贈与税	個人から不動産等の財産を贈与された人に対してかかる税金。特に不動産の取引で次のような場合には贈与とみなされ、課税されますのでご注意下さい。・時価よりも著しく低い価額で財産を譲り受けた場合・金銭の受渡しをしないで不動産の名義を変更した場合・取得した不動産を他人名義にした場合・形式的な借金とみなされた時(契約の証明ができない、契約書があっても返済の事実が証明できない)

■夫婦でローンを返済する場合は収入に応じて共有登記をする■

共働き夫婦が購入する場合、それぞれの自己資金で住まいを買ったのであれば、それぞれの負担額で登記すれば問題は起こりません。しかし、住宅ローンを利用するとなると、ちょっと事情が違ってきます。この場合、ローン返済の負担額に応じた割合で登記しなければ、贈与税の問題が発生する可能性があります。夫婦間ではお互いの収入が一緒になってしまうので、ローン返済の負担割合は判然としません。そこで、お互いの年収（または所得）の割合で返済するものとして、この割合で共有登記すれば問題はおこりません。

■親の援助を受けるときは慎重に■

親の援助を受ける場合、次の方法が考えられます。ケースによっては贈与税の対象になることもあるので、注意してください。

経済危機対策関連の改正租税特別措置法が6月19日に成立し、贈与税の非課税制度について以下のように拡充されました。平成21年１月１日から平成22年12月31日までの間に、20歳以上の者がその直系尊属（父母、祖父母など）から受ける住宅取得等のための金銭の贈与については、当該期間を通じて500万円まで贈与税を課さないこととなります。つまり、暦年課税（基礎控除110万円）であれば610万円、住宅取得資金に係る相続時精算課税制度（特別控除3500万円）であれば4000万円まで非課税枠が広がります。なお、適用対象となる住宅取得等の範囲は、現行の住宅取得等資金に係る相続時精算課税の特例と同様に、居住用家屋と同時に取得する敷地および居住用家屋の増改築を含みます。

（1）親子間の賃借

税務署でもっとも贈与税の疑いありと、目を光らせるところです。「ある時払いの催促なし」では、贈与税が課税されやすくなります。きちっとした借用書（公正証書にすればなおよい）を作成し、返済を銀行振込にするなど、返済の事実を証明できるようにする必要があります。

（2）親の預金を担保に銀行から借金する場合

本人が返済するので、贈与税の問題は生じません。利子の軽減があるときは軽減分が贈与といえますが、年間110万円までの贈与には税金がかからないので、一般的には贈与税の心配はいらないでしょう。なお、贈与税がかかるおそれのある場合には、親などの援助分を持分として共有登記にすれば、課税は避けられます。なお、住宅取得資金等に係る相続時精算課税制度の特例が創設され、従来との選択適用になります。

■住宅を購入するなら上手に節税しましょう■

住宅ローン控除　正式名称「住宅借入金等を有する場合の所得税額の控除」

住宅ローンなどを利用して住宅を購入、新築または増改築工事をした場合は、入居した年から10年間にわたり支払った所得税の還付（または支払うべき所得税の控除）を受ける事が出来ます。

居住開始年数と控除率など

	住居年数	控除期間	住宅借入金等の年末残高の限度額	控除率
一般住宅の場合	平成21年	10年間	5,000万円	1.0％
	平成22年
	平成23年		4,000万円
	平成24年		3,000万円
	平成25年		2,000万円
長期優良住宅の場合	平成21年	10年間	5,000万円	1.2％
	平成22年
	平成23年
	平成24年		4,000万円	1.0％
	平成25年		3,000万円

居住用財産買い替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

平成21年12月31日までの間にマイホームを売却したら買った時より安い値段しか付かなかった場合、その損金を経費（他の所得と損益通算）として申告することが出来ます。しかも損金が大きく所得税の課税対象額以上に損金が発生すると１年では経費を使いきれません。そこで活用したいのがこの特例です。譲渡の翌年以降３年にわたり経費として申告出来ます。但し、住み替えが条件になりますので新たに住宅を購入し、住宅ローンを利用する方が対象となりますので、諸条件をご確認いただき上手にご利用される事をおすすめいたします。

※上記掲載情報は平成21年4月1日現在の法令に基づき作成してiます

マンションの売買契約を済ませたら、登記の手続きが必要です。
登記終了後にはさまざまな権利が発生することになります。

マンション購入の際は、いつの時点で登記手続が行われるか確認しておきましょう。
登記を済ませると登記した人はその所有権を第三者に主張できるようになります

新築のマンションを購入した時に必要な登記は、

　（１）　建物の種類・構造・床面積等の建物の表題登記
　（２）　所有権保存登記（建物に初めてされる所有権の登記）
　（３）　住宅ローンを利用している場合は、ローンの抵当権設定登記

　この３点になります。

登記の手続きは、たいていは、不動産業者をかいして司法書士に依頼します。印鑑証明書や登記委任状などの大切な書類を預けることになるので、念のため何の登記に必要かを確認しておきましょう。

登記の手続きが終わったら、「登記済証（権利証）」を必ず受け取って下さい。また、登記簿謄(抄)本を見て、きちんと登記されているかどうかの確認も忘れずに。
なお、不動産登記法の改正（平成17年3月7日施行）により、登記申請時において登記する物件を管轄する登記所がオンライン指定登記所に指定されている場合は、従来の「登記済証（権利証）」に変わり、「登記識別情報」の通知および「登記完了証」の交付が行われることとなります。また、登記申請時において登記する物件を管轄する登記所がオンライン指定登記所に指定されていない場合は、従来と同様に「登記済証（権利証）」が交付されることとなります。

（１）表題登記に必要なもの

　・家屋調査士への報酬等
　・売主が建物自体の契約を明確にするための登記を行いますので
　　購入者が書類を用意する必要はありません

（２）所有権保存登記に必要なもの

　・住民票
　・登記委任状
　・登録免許税
　・司法書士への報酬
　・表題部所有者の所有権譲渡証明書等売主が用意する書類

（３）ローンの抵当権設定登記に必要なもの

　・設定委任状
　・印鑑証明書
　・登録免許税
　・司法書士への報酬
　・抵当権設定契約書等